V průběhu roku 2026 končí fixace u stovek tisíc českých hypoték. Mnoho z nich bylo sjednáno v období extrémně nízkých sazeb 2020–2022 a nová sazba bude výrazně vyšší. Vaše banka vám 3 měsíce před koncem fixace pošle nabídku na refixaci. Hypoteční poradce vám zároveň ukáže lepší sazbu u konkurence. Jak se rozhodnout, abyste neztratili tisíce korun ročně – ale ani neutopili týdny administrativou s minimální úsporou? Tento článek vám dá konkrétní rozhodovací rámec.
Aktuální stav trhu v květnu 2026
Český hypoteční trh se v roce 2026 stabilizoval na úrovni okolo 4,5 % průměrné nabídkové sazby pro nové hypotéky (dle ZFP Hypoukazatele za poslední měsíc). ČNB drží repo sazbu na hodnotě, která tlumí další pokles dlouhých peněz na trhu. Banky bojují o klienty zejména v segmentu refinancování – proto u stávajících klientů často nabízejí horší sazby než novým klientům, kteří přicházejí přes hypoteční poradce. Asymetrie nabídky je největší konkurenční výhoda nezávislého poradce v roce 2026.
Klíčový přehled: Co jsou refixace a co refinancování
Pro správné rozhodnutí je potřeba ujasnit pojmy. Refixace = zůstanete u stávající banky, mění se pouze úroková sazba na další fixační období. Administrativa minimální (typicky podpis dodatku). Refinancování = berete novou hypotéku u jiné banky, která splatí starou. Vyžaduje nové posouzení bonity, odhad nemovitosti, přepis zástavního práva v katastru. Práce 4–8 týdnů, ale potenciální úspora často vyšší.
Refixace
Pohodlí + rychlost. Banka spoléhá na to, že většina klientů z pohodlnosti zůstane a nabídne sazbu, která jí dává nejlepší marži.
Refinancování
Více práce, ale konkurenční tlak vede k lepší sazbě. Odhad (od 3 500 Kč), poplatek za katastr (2 000 Kč), případně odměna poradci (často hradí banka).
Vyjednávání
Nejchytřejší kombinace: získáte konkurenční nabídku a ukážete ji své stávající bance. Ta často dorovná. Bez konkurenční nabídky vyjednávací pozice slabá.
Rozhodovací rámec: 7 otázek, které si položte
Místo abyste se rozhodovali jen na základě úrokové sazby, projděte si systematicky 7 klíčových otázek. Každá z nich má vliv na celkový dopad rozhodnutí. Až po jejich zodpovězení můžete kvalifikovaně srovnat refixaci a přechod k nové bance.
1. Jak velký je rozdíl sazeb v procentních bodech?
Pod 0,3 p.b. = obvykle nestojí za přechod. 0,3–0,5 p.b. = záleží na dluhu a době. Nad 0,5 p.b. = přechod téměř vždy vyhrává.
2. Jak vysoký je zbývající dluh?
Nad 1 500 000 Kč = úspora i z malého rozdílu sazeb je významná. Pod 1 000 000 Kč = náklady na refinancování mohou pohltit úsporu.
3. Jak dlouho ještě splácíte?
Zbývá 15+ let = i malé snížení sazby přinese velkou kumulativní úsporu. Pod 7 let = úspora často nestojí za námahu.
4. Jak se změnila moje bonita od poslední hypotéky?
Stejná nebo lepší = problém nebude. Horší (mateřská, změna práce, nový úvěr) = nová banka vás může odmítnout nebo dát horší sazbu.
5. Kolik mě bude stát čas a administrativa?
Refinancování zabere 4–8 týdnů aktivního řešení. Pokud máte hektický rok, může to být zásadní faktor.
6. Jak je na tom nemovitost pro nový odhad?
Nová banka udělá nový odhad. Pokud cena vzrostla, můžete získat lepší LTV a tím lepší sazbu. Pokud klesla, situace se zhorší.
7. Mám aktivní investiční hypotéku nebo standardní hypotéku k bydlení?
U investičních hypoték od 1. 4. 2026 platí přísnější pravidla ČNB (max. 20 let, vyšší LTV bariéry). To může zúžit konkurenci nabídek.
Praktická strategie vyjednávání s bankou
Většina klientů dělá jednu zásadní chybu: bance řeknou „nabídněte mi sazbu“ a čekají. Banka vidí, že nemáte konkurenční nabídku, a dá vám sazbu, která jí dává nejlepší marži. Správný postup je opačný: nejdřív si přes nezávislého hypotečního poradce nechte zpracovat 2–3 alternativní nabídky od konkurenčních bank, a teprve s těmi jděte na svou banku. Pravděpodobnost, že nabídku dorovná, je vysoká – udržení klienta je pro banku levnější než získání nového.
- •Krok 1: 4–6 měsíců před koncem fixace kontaktujte nezávislého poradce
- •Krok 2: Získejte 2–3 konkrétní písemné nabídky od konkurence
- •Krok 3: Stávající bance ukažte nejlepší konkurenční nabídku
- •Krok 4: Dejte bance čas na reakci (typicky 1–2 týdny)
- •Krok 5: Pokud banka nedorovná do 0,1–0,2 p.b., přejděte ke konkurenci
- •Krok 6: Pokud banka dorovná, zvažte úsporu času vs. potenciální další zlepšení
Skryté faktory, které mění výpočet
Při srovnání nabídek se nedívejte jen na úrokovou sazbu. Existuje řada skrytých faktorů, které mohou výsledek otočit. Nejčastější: pojistné podmínky (některé banky vyžadují drahé pojištění schopnosti splácet), zvýhodněné sazby vázané na další produkty (běžný účet, kreditní karta, životní pojištění), omezení mimořádných splátek, sankce za změnu v průběhu fixace, nebo poplatky za vedení úvěrového účtu.
Pojištění schopnosti splácet
Některé banky podmiňují nejlepší sazbu uzavřením vlastního pojištění. Vlastní pojištění bývá výrazně dražší než nezávislé.
Křížový prodej
Sazba vázaná na vedení účtu, kreditní kartu, životní pojištění. Vypočítejte si TCO (total cost of ownership), nejen sazbu.
Mimořádné splátky
U fixovaných hypoték zákon povoluje mimořádné splátky 25 % z dluhu ročně bez sankce. Některé banky nabízejí flexibilnější podmínky – výhoda pro plánovače.
Poplatky za zpracování
U refinancování by neměl být poplatek za zpracování (nebo minimální). Pokud ho banka vyžaduje, započítejte ho do TCO srovnání.
Modelový příklad: Reálné rozhodnutí klienta v květnu 2026
Klient z Vysočiny má hypotéku z roku 2021: původní výše 3 200 000 Kč, sazba 2,4 %, 5letá fixace, zbývá 23 let splácet, aktuální zůstatek cca 2 750 000 Kč. Stávající banka nabízí refixaci na 4,7 %. Nezávislý poradce přinesl nabídku konkurence 4,2 % se stejnou délkou fixace. Rozdíl 0,5 p.b. Měsíční úspora oproti refixaci ~700 Kč. Za 5letou fixaci úspora ~42 000 Kč. Náklady na refinancování (odhad + katastr): cca 6 000 Kč. Čistá úspora za fixační období: ~36 000 Kč. Závěr: refinancování dává jasný smysl – ALE klient nejdřív zkusil ukázat nabídku stávající bance, ta dorovnala na 4,3 %, takže nakonec zůstal s minimem práce a úsporou ~33 000 Kč.
💡 Praktický tip
Začněte řešit refixaci/refinancování 4–6 měsíců před koncem fixace, ne 4 týdny. Banka vám pošle nabídku 3 měsíce předem – do té doby chcete mít na stole už 2–3 konkurenční nabídky. Vyjednávací pozice s konkurencí v ruce je úplně jiná než bez ní. Aktuální orientační sazby najdete v ZFP Hypoukazateli, který sledujeme měsíčně.
Závěr: Rozhodujte podle čísel, ne podle pohodlí
Konec fixace v roce 2026 je pro většinu klientů příležitost ušetřit desetitisíce korun – pokud se rozhodují systematicky a s konkurenční nabídkou v ruce. Pohodlné automatické přijetí nabídky stávající banky je nejdražší varianta. Naopak refinancování za každou cenu, bez ohledu na zbývající dluh a dobu splácení, může spotřebovat víc času a peněz než přinese úspory. Klíčem je 7 otázek z rozhodovacího rámce, srovnání minimálně 2–3 nabídek a strategie vyjednávání. Pokud si nejste jistí, ozvěte se – nezávislé porovnání nabídek vám rádi uděláme bez závazků.
Upozornění: Tento článek má informativní charakter a nepředstavuje individuální finanční ani úvěrové poradenství. Konkrétní vhodnost refixace nebo refinancování závisí na individuální situaci klienta, výši zbývajícího dluhu, době splácení, bonitě a aktuální nabídce bank. Uvedené sazby jsou orientační, vychází ze ZFP Hypoukazatele a aktuálních nabídek bank k květnu 2026. Skutečná sazba je vždy stanovena individuálně na základě posouzení konkrétní žádosti. Před rozhodnutím doporučujeme konzultaci s nezávislým hypotečním poradcem.