Rok 2026 je z pohledu hypotečního trhu přelomový. Podle dat České národní banky čeká letos první refixaci úrokové sazby u hypoték v objemu přibližně 272 miliard Kč. Značná část těchto úvěrů byla sjednána v letech 2021–2022, kdy se průměrné sazby pohybovaly mezi 2 a 3 %. Dnes je průměrná sazba kolem 4,5 %. Pro mnoho domácností to znamená citelné zvýšení splátky – pokud se včas nepodívají na možnosti refinancování.
Co se děje na trhu: Vlna refixací a boj bank o klienty
V roce 2026 dochází k rekordní vlně refixací hypoték. Podle ČNB tvoří téměř 85 % nově sjednaných hypoték úvěry s tříletou fixací, což znamená, že hypotéky sjednané v letech 2023–2025 budou refixovány už od roku 2027. Zatím ale přicházejí na řadu zejména starší úvěry z období extrémně nízkých sazeb (2020–2022). Banky na to reagují konkurenčním bojem – snižují marže a nabízejí zvýhodněné podmínky, aby si udržely stávající klienty. Podíl refinancovaných hypoték (přechod k jiné bance) prudce roste.
Refixace vs. refinancování: Jaký je rozdíl?
Mnoho lidí si tyto pojmy plete, přitom jde o zásadně odlišné kroky. Refixace znamená, že zůstanete u stávající banky a dohodnete se na nové úrokové sazbě na další fixační období. Banka vám obvykle pošle nabídku automaticky. Refinancování naproti tomu znamená, že si vezmete novou hypotéku u jiné banky, která splatí tu starou. Je to administrativně náročnější, ale může přinést výrazně lepší podmínky.
Refixace u stávající banky
Jednoduchý proces, obvykle stačí podepsat dodatek ke smlouvě. Banka ale nemusí nabídnout nejlepší sazbu – počítá s tím, že většina klientů z pohodlnosti zůstane.
Refinancování u jiné banky
Vyžaduje nové posouzení bonity, odhad nemovitosti a přepis zástavního práva v katastru. Na druhou stranu konkurenční banka často nabídne výrazně nižší sazbu.
Kombinovaný přístup
Nejchytřejší strategie: získejte nabídku od konkurenční banky a s ní vyjednávejte u své stávající banky. Často vám nabídne lepší podmínky, než byl původní návrh.
Kolik reálně ušetříte? Příklad z praxe
Podívejme se na konkrétní příklad. Rodina si v roce 2021 vzala hypotéku 3 000 000 Kč se sazbou 2,5 % a fixací na 5 let. Zbývající dluh je přibližně 2 600 000 Kč na 25 let. Pokud jim banka nabídne refixaci za 4,8 %, měsíční splátka vzroste ze zhruba 13 500 Kč na 14 900 Kč. Pokud ale refinancují u jiné banky za 4,2 %, splátka bude 14 200 Kč. Rozdíl 700 Kč měsíčně znamená úsporu přes 200 000 Kč za celou dobu splácení. A to je jen jeden příklad – u vyšších dluhů jsou úspory ještě dramatičtější.
Kdy se refinancování vyplatí
Refinancování není vždy nejlepší volba. Vyplatí se zejména tehdy, když rozdíl mezi nabízenou refixační sazbou a sazbou u konkurence je alespoň 0,3–0,5 procentního bodu, zbývající dluh je dostatečně vysoký (ideálně nad 1 500 000 Kč) a zbývající doba splácení je delší než 10 let. Čím vyšší dluh a delší splácení, tím větší úspora. Naopak u malých zůstatků nebo krátkých dob splácení se náklady na refinancování (odhad, poplatky za katastr, případně poplatek za předčasné splacení) nemusí vrátit.
- •Rozdíl sazeb alespoň 0,3–0,5 procentního bodu
- •Zbývající dluh nad 1 500 000 Kč
- •Zbývající doba splácení delší než 10 let
- •Žádné nebo nízké sankce za předčasné splacení (dle zákona max. 1 % z předčasně splacené částky u fixace, 0,25 % u variabilní sazby)
- •Nemovitost v dobrém stavu a dostatečné hodnotě pro nový odhad
Na co si dát pozor při refinancování
Refinancování má i svá úskalí. Nová banka provede kompletní posouzení vaší bonity – pokud se od původního sjednání změnila vaše příjmová situace (například mateřská, změna zaměstnání, nový spotřebitelský úvěr), nemusíte novou hypotéku dostat za stejných podmínek. Dále je třeba počítat s náklady: odhad nemovitosti (od 3 500 Kč), poplatek za katastr (2 000 Kč) a případný poplatek za předčasné splacení u stávající banky. Zákon omezuje tento poplatek na maximálně 1 % z předčasně splacené částky během fixace, ale v období refixace je splacení bez poplatku.
Bonita a DSTI limit
Banka posoudí vaše příjmy a výdaje. Podle pravidel ČNB nesmí splátka všech úvěrů přesáhnout 45–60 % čistého příjmu (DSTI). Pokud máte nové závazky, může to být překážka.
Náklady na refinancování
Odhad nemovitosti (od 3 500 Kč), kolek za katastr (2 000 Kč), případně právní služby. Celkem počítejte s 5 000–15 000 Kč.
Načasování
Ideální je začít řešit refinancování 3–6 měsíců před koncem fixace. Banka vám nabídku posílá obvykle 3 měsíce předem – to je váš signál jednat.
Poplatek za předčasné splacení
Během fixace max. 1 % ze splacené částky. V období refixace (po konci fixace) můžete splatit bez poplatku.
Časový harmonogram: Jak postupovat krok za krokem
Refinancování je proces, který zabere typicky 4–8 týdnů. Je důležité začít včas, ideálně 3–6 měsíců před koncem fixačního období. Pokud necháte věci na poslední chvíli, riskujete, že automaticky přijmete nabídku stávající banky – která nemusí být ta nejlepší.
6 měsíců před koncem fixace
Ověřte si datum konce fixace ve smlouvě. Začněte se informovat o aktuálních sazbách na trhu.
3–4 měsíce před koncem fixace
Obdržíte nabídku od stávající banky. Současně oslovte nezávislého poradce nebo konkurenční banky pro srovnání.
2–3 měsíce před koncem fixace
Porovnejte nabídky. Pokud je refinancování výhodnější, podejte žádost u nové banky. Zajistěte odhad nemovitosti.
1 měsíc před koncem fixace
Finalizujte smlouvu s vybranou bankou. Nová banka zajistí splacení staré hypotéky a přepis zástavního práva.
Proč řešit refinancování s nezávislým poradcem
Banky vám vždy nabídnou podmínky, které jsou nejlepší pro ně, ne nutně pro vás. Nezávislý finanční poradce má přehled o nabídkách všech bank na trhu a může vám vyjednat podmínky, které byste jako jednotlivec nezískali. Navíc celý proces za vás administrativně vyřídí – od porovnání nabídek přes jednání s bankami až po koordinaci přepisu v katastru. U ZFP GROUP spolupracujeme s více než 9 hypotečními bankami a průměrná sazba, kterou pro naše klienty v únoru 2026 dojednáváme, činí 4,5 % – to je o 0,4 procentního bodu méně, než je tržní průměr.
💡 Praktický tip
Jakmile obdržíte nabídku refixace od stávající banky, neodepisujte hned. Vezměte si 2–3 týdny na srovnání. Kontaktujte nás a my vám do 48 hodin připravíme porovnání s nabídkami konkurenčních bank – zdarma a nezávazně.
Závěr: Neříkejte automaticky ano první nabídce
Rok 2026 přináší historicky největší vlnu refixací hypoték v ČR. Banky o klienty bojují a snižují marže – to je příležitost pro vás. Nenechte se uspat automatickým dopisem od stávající banky. Porovnejte nabídky, spočítejte si úsporu a rozhodněte se na základě dat. Jeden telefonát nezávislému poradci vám může ušetřit stovky tisíc korun za celou dobu splácení.
Upozornění: Tento článek má informativní charakter a nepředstavuje individuální finanční poradenství. Uvedené příklady jsou ilustrativní a skutečná úspora závisí na konkrétních parametrech vaší hypotéky. Data o objemu refixací vychází z analýzy ČNB (čnBlog, březen 2026). Údaje o sazbách vychází z interních dat ZFP GROUP a veřejně dostupných zdrojů k dubnu 2026. Maximální výše poplatku za předčasné splacení se řídí zákonem č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru.