„Byt na pronájem se vždycky vyplatí.“ Tuhle větu slyšíme na schůzkách pravidelně – a stejně pravidelně zjišťujeme, že klient počítal jen hrubý výnos. Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem přitom bývá i třetina. Do reálné kalkulace patří daň z příjmu, fond oprav a správa domu, pojištění, období bez nájemníka i budoucí opravy. V tomto článku si projdeme modelový výpočet, daňové možnosti pro rok 2026 a to, co bývá u pronajímatelů nejčastěji podceněné – pojištění a smluvní ošetření vztahu s nájemníkem.
Hrubý vs. čistý výnos: modelový výpočet
Hrubý výnos spočítáte jako roční nájemné děleno kupní cenou. Čistý výnos ale musí zohlednit náklady, které se pronajímateli nevyhnou. Následující model pracuje s běžným bytem 2+kk na Vysočině – čísla jsou orientační a záleží na konkrétní lokalitě, stavu bytu i výši nájmu.
Kupní cena bytu
Modelově 3 000 000 Kč včetně nákladů na pořízení (právník, odhad, případný poplatek za převod).
Měsíční nájemné bez služeb
Modelově 12 000 Kč, tedy 144 000 Kč ročně = hrubý výnos 4,8 % p. a.
Odečtěte fond oprav a správu domu
Typicky 1 500–2 500 Kč měsíčně u staršího bytového domu, pokud je hradí vlastník.
Odečtěte neobsazenost
Počítejte konzervativně s 1 měsícem bez nájemníka za 2 roky, tedy cca 4 % ročního nájmu.
Odečtěte daň z příjmu a pojištění
Daň z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů a pojistné za nemovitost i odpovědnost pronajímatele.
Výsledek
Reálný čistý výnos se u takového bytu obvykle pohybuje kolem 2,5–3,5 % p. a. – tedy zřetelně méně, než napovídá hrubé číslo.
Daně: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?
Příjem z pronájmu nemovitosti se u fyzické osoby daní podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Nejde o samostatnou výdělečnou činnost, takže se z něj neodvádí sociální ani zdravotní pojištění. Zvolit si můžete mezi paušálním výdajem a skutečnými výdaji – rozhodnutí platí pro celý příjem daného typu za zdaňovací období.
Paušální výdaj 30 %
Jednodušší varianta: od příjmu odečtete 30 % (v rámci zákonem stanoveného stropu) a nemusíte dokládat doklady. Vhodné, pokud máte byt v dobrém stavu a nízké reálné náklady.
Skutečné výdaje
Odečítáte doložené náklady – opravy, pojistné, fond oprav, úroky z hypotéky na pořízení pronajímané nemovitosti, odpisy. Vyplatí se u bytů s hypotékou a při větších opravách, vyžaduje ale pečlivou evidenci.
Odpisy nemovitosti
Při skutečných výdajích lze uplatnit daňové odpisy stavby – u budov pro bydlení jde o dlouhodobé rovnoměrné odepisování, které umí daňový základ výrazně snížit.
Služby se do příjmu nepočítají
Zálohy na energie a služby přeúčtované nájemníkovi nejsou váš příjem, pokud je vyúčtováváte a nezůstávají vám.
Pojištění pronajímatele: běžná pojistka domácnosti nestačí
Nejčastější chyba, se kterou se u pronajímatelů setkáváme: byt je pojištěný stejně jako když v něm vlastník bydlel. Jenže pojišťovny rozlišují, zda je nemovitost obývána vlastníkem, nebo pronajímána. Pokud pronájem pojišťovně neoznámíte, riskujete krácení nebo zamítnutí plnění.
- •Nahlaste pojišťovně, že je nemovitost pronajímána – jinak riskujete krácení plnění
- •Pojištění stavby / bytové jednotky kryje konstrukci, ne vybavení
- •Pojištění domácnosti pronajímatele kryje vybavení, které do bytu dodáváte vy
- •Nájemník si sjednává vlastní pojištění domácnosti na své věci – doporučte mu to ve smlouvě
- •Pojištění odpovědnosti pronajímatele kryje škody způsobené třetím osobám (např. vytopení sousedů z vadného rozvodu)
- •Zvažte krytí škod způsobených nájemníkem a připojištění nepřímého úderu blesku (přepětí)
Rizika, která výnos umí smazat
Kalkulace vypadá dobře do chvíle, než přijde neplatící nájemník nebo prasklé rozvody. Tato rizika nelze úplně vyloučit, dají se ale výrazně omezit dobrou smlouvou a rezervou.
Neplacení nájmu
Vymáhání trvá měsíce. Základní obrana je kauce (zákon umožňuje jistotu až do trojnásobku měsíčního nájemného) a prověření nájemníka před podpisem.
Neobsazenost
Každý měsíc prázdného bytu vás stojí nájem i náklady. V menších městech počítejte s delší dobou hledání než v krajském městě.
Velká oprava
Kotel, okna, rozvody. Držte rezervu alespoň ve výši 3–6 měsíčních nájmů na samostatném účtu.
Poškození bytu
Předávací protokol s fotodokumentací je nejlevnější pojistka, jakou si můžete pořídit.
Změna sazby u hypotéky
Pokud byt financujete hypotékou, konec fixace může výnos zásadně změnit. Refixaci řešte s předstihem.
Checklist před podpisem nájemní smlouvy
Projděte si tento seznam vždy, než nastěhujete nového nájemníka. Většina sporů, které klienti řeší, vzniká z toho, že se něco „domluvilo ústně“.
- •Písemná nájemní smlouva s jasnou dobou nájmu a výpovědními důvody
- •Sjednaná jistota (kauce) a pravidla jejího vrácení
- •Předávací protokol se stavem měřidel a fotodokumentací
- •Ujednání o drobných opravách a běžné údržbě
- •Ověření nájemníka – doklad totožnosti, potvrzení o příjmu, registr dlužníků
- •Informace pojišťovně o pronájmu a kontrola pojistných částek
- •Doporučení nájemníkovi, ať si sjedná vlastní pojištění domácnosti a odpovědnosti
💡 Praktický tip
Než koupíte investiční byt, spočítejte si čistý výnos i v pesimistické variantě: 2 měsíce neobsazenosti ročně a jedna velká oprava za 5 let. Pokud vám i tak vychází smysluplné číslo, je nákup obhajitelný. Pokud ne, počítáte s tím, že vás zachrání jen růst ceny nemovitosti – a to už je spekulace, ne pronájem.
Závěr: Počítejte s čistým výnosem, ne s tím hrubým
Pronájem nemovitosti může být dobrá součást portfolia – ale jen tehdy, když do kalkulace poctivě zahrnete daně, pojištění, správu, neobsazenost a rezervu na opravy. Rozdíl mezi hrubým výnosem 4,8 % a čistým výnosem kolem 3 % je přesně to, co rozhoduje, zda vám byt vydělává, nebo jen udržuje hodnotu. Rádi s vámi model projdeme na konkrétních číslech vaší nemovitosti a porovnáme ho s alternativami – konzultace je nezávazná a bez přímých poplatků.
Upozornění: Článek je obecnou informací k pronájmu nemovitostí a zdanění příjmů podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění účinném pro rok 2026. Uvedené výpočty jsou modelové a orientační. Konkrétní daňové posouzení konzultujte s daňovým poradcem, nastavení pojištění s certifikovaným finančním poradcem.