Tržní situace s hypotékami se v roce 2026 výrazně neuklidnila – průměrná nabídková sazba se podle ZFP Hypoukazatele za březen 2026 pohybovala na 4,57 %. Repo sazba ČNB drží od poloviny roku 2025 na 3,50 % a jakékoli další uvolnění je nejisté kvůli stále nadcílové jádrové inflaci. Mezitím banky bojují o klienty, kterým v roce 2026 končí fixace v rekordním objemu několika set miliard korun. Pro žadatele i refinancující klienty to vytváří asymetrickou situaci – sazby nepadají, ale konkurence mezi bankami umožňuje vyjednat nadprůměrné podmínky. V článku rozebereme aktuální data, faktory ovlivňující sazby a praktické doporučení pro nejbližší měsíce.
ZFP Hypoukazatel: aktuální čísla a co znamenají
ZFP Hypoukazatel je interní orientační ukazatel průměrné nabídkové sazby hypoték, který sledujeme měsíčně napříč hlavními bankami na českém trhu. Hodnota za březen 2026 činila 4,57 % – jde o vážený průměr napříč produkty s 3letou až 7letou fixací, LTV do 80 %, pro vlastní bydlení. Tedy konkrétní nabídka pro konkrétního klienta se může významně lišit (sazby 4,2–4,9 % jsou v praxi běžné v závislosti na bonitě, LTV a vyjednávací pozici).
Co tlačí na sazby: tři klíčové faktory
Hypoteční sazba není přímo odvozená od repo sazby ČNB – banky ji odvozují především od dlouhodobých úrokových swapů (např. 5letý IRS) a vlastní marže. Pochopení těchto tří faktorů pomáhá odhadnout, kterým směrem se sazby pohnou v dalších měsících.
Repo sazba ČNB (3,50 %)
Ovlivňuje krátkodobé peníze a tedy hypotéky s krátkou fixací. Měnové prostředí ČNB drží – další snížení by přišlo v případě poklesu jádrové inflace k 2 %.
Úrokové swapy (5Y IRS)
Pro hypotéky s 5letou fixací je hlavním vstupem – odráží očekávání trhu o úrocích na 5 let dopředu. V 1Q 2026 se pohybovaly kolem 3,3–3,5 %.
Marže bank
Banky si k vstupní sazbě přidávají marži 0,8–1,3 p.b. Marže klesá v období silné konkurence (refixace 2026) a stoupá v období opatrnosti (rizikový sentiment, růst neplátců).
Refixace 2026: stovky miliard a souboj o klienty
Rok 2026 je pro hypoteční trh klíčový – dochází k masivní refixaci hypoték sjednaných v období 2021–2023, často za sazby 2,0–2,7 %. Klienti dostávají nabídky na refixaci typicky 4,3–4,9 % a hledají alternativy. Banky to vědí a přizpůsobují tomu nabídku – pro refinancující klienty mají často lepší podmínky než pro nové žadatele, protože získání hotového klienta s prověřenou platební historií je pro ně levnější než akvizice nového.
Pro nové žadatele: co dnes funguje
Pokud kupujete bydlení a uvažujete o hypotéce v létě 2026, situace je v zásadě stabilní. Sazby nečekáme v blízké době dramaticky nižší ani vyšší. Konkrétní podmínky závisí především na bonitě, LTV a tom, zda umíte porovnat alespoň 2–3 nabídky.
- •Předschválení úvěru ještě před hledáním nemovitosti (znalost stropu a vyjednávací pozice)
- •LTV do 80 %, ideálně 70 % – nižší riziko pro banku znamená nižší marži
- •Vyšší vlastní zdroje výrazně zlepšují podmínky (alespoň 20 %, ideálně 30 %)
- •Srovnání nabídek od min. 3 bank přes nezávislého poradce
- •Délka fixace 5 let je dnes standard – 3 roky riskují vyšší sazby při příští refixaci, 7+ let může znamenat vyšší vstupní sazbu
- •Pozor na podmíněné slevy (sazba vázaná na účet, kartu, pojištění) – počítejte TCO, ne jen sazbu
Pro refixující: co teď ne
Klienti, kterým končí fixace v létě 2026, mají k dispozici v zásadě tři možnosti: přijmout nabídku stávající banky, vyjednat s ní lepší podmínky pomocí konkurenční nabídky, nebo přejít k jiné bance refinancováním. Nejdražší volba je pasivní přijetí první nabídky bez jakéhokoli porovnání – banka vám pošle sazbu, která jí dává nejvyšší marži.
Časový plán
Začněte řešit 4–6 měsíců před koncem fixace. Banka pošle nabídku typicky 3 měsíce předem – do té doby chcete mít už 2–3 konkurenční nabídky v ruce.
Konkurenční nabídka
Nezávislý poradce vám připraví 2–3 nabídky od konkurence. Tu nejlepší ukažte své bance – pravděpodobnost, že dorovná, je vysoká (udržení klienta je levnější než získání).
Stresový test
Spočítejte splátku nejen pro nabízenou sazbu, ale i pro sazbu o 1,0–1,5 p.b. vyšší. Pokud byste ji nezvládli, řešte už dnes – buď delší dobu splácení, mimořádnou splátku z úspor, nebo restrukturalizaci.
Mimořádná splátka před refixací
Zákon umožňuje 25 % z dluhu ročně bez sankce. Pokud máte rezervu, mimořádná splátka před refixací znamená trvale nižší splátky a kratší dobu.
Výhled do konce roku 2026: realistický scénář
Predikce sazeb je vždy odhad – ale na základě aktuálních dat ČNB, vývoje inflace a swapových sazeb považujeme za realistický scénář, že průměrné hypoteční sazby se do konce roku 2026 budou pohybovat v koridoru 4,3–4,8 %. Dramatický pokles k 3 % není v dohledu, k tomu by musela ČNB výrazně uvolnit měnovou politiku, což aktuálně neavizuje. Růst sazeb nad 5 % je možný v případě návratu inflačních tlaků nebo zhoršení geopolitické situace.
- •Základní scénář: stabilita v koridoru 4,3–4,8 % pro 5letou fixaci
- •Optimistický scénář: postupný pokles k 4,0–4,3 % v případě dalšího uvolnění ČNB
- •Pesimistický scénář: růst k 4,8–5,2 % v případě návratu inflačních tlaků
- •Pro plánování doporučujeme počítat se základním scénářem – optimistický není zaručen, pesimistický by nás nepřekvapil
💡 Praktický tip
Pokud uvažujete o hypotéce v létě, požádejte si o předschválení teď v květnu/červnu. Předschválení platí 3–6 měsíců, dává vám vyjednávací sílu při hledání nemovitosti a chrání vás před případným zhoršením podmínek v mezidobí. Pro refixaci platí stejné pravidlo o 4–6 měsíční přípravě.
Závěr: Sazby stabilní, ale konkurence umožňuje vyjednat
Květen a červen 2026 nejsou pro hypotéky ani špatný, ani ideální čas – jsou normální. Sazby kolem 4,5 % se staly novou realitou, na kterou se trh adaptoval. Pro nové žadatele i refinancující klienty platí stejné pravidlo: vyplatí se srovnání 2–3 nabídek a aktivní vyjednávání. Rozdíl mezi pasivně přijatou a aktivně vyjednanou nabídkou činí typicky 0,3–0,5 p.b. – na hypotéce 3 mil. Kč to za 5letou fixaci znamená úsporu řádově 30–60 tisíc Kč. ZFP Hypoukazatel sledujeme měsíčně a rádi vám pomůžeme s konkrétním srovnáním bez závazků.
Upozornění: Tento článek má informativní charakter a nepředstavuje individuální úvěrové doporučení. Uvedené sazby jsou orientační – ZFP Hypoukazatel za březen 2026 (4,57 %) je interní vážený průměr nabídek hlavních bank pro hypotéky na vlastní bydlení s LTV do 80 % a fixací 3–7 let. Skutečná nabídková sazba pro konkrétního klienta závisí na bonitě, výši a struktuře úvěru, LTV, délce fixace a aktuální nabídce banky. Výhled vývoje sazeb je odborný odhad a nepředstavuje záruku budoucího vývoje. Před rozhodnutím doporučujeme konzultaci s nezávislým hypotečním poradcem.