Hypotéky jaro 2026: Proč čekání na levnější sazby nedává smysl

Podle interního ZFP Hypoukazatele dosáhla průměrná úroková sazba hypoték sjednaných přes ZFP GROUP v únoru 2026 hodnoty 4,5 %. To je výrazně lepší výsledek než celotržní průměr, který se pohybuje kolem 4,89 %. Krátké fixace (1–3 roky) mírně zlevnily, ale delší fixace (5–10 let) naopak podražily. Banky se s příchodem jarní sezony sice aktivněji snaží získat nové klienty, skokový pokles sazeb ale nikdo neočekává. Modelová splátka hypotéky 3,5 milionu Kč na 25 let při 80% LTV a sazbě 4,5 % vychází na přibližně 19 440 Kč měsíčně.

Banky si peníze na hypotéky nepůjčují za repo sazbu ČNB, ale na mezibankovním trhu prostřednictvím úrokových swapů (IRS). A právě ty v posledních měsících výrazně zdražily. Tříleté IRS vzrostly z 3,2 % na 3,89 % (nárůst o 0,7 procentního bodu) a pětileté swapy překročily hranici 4 %. Mezi růstem IRS a promítnutím do hypotečních sazeb bývá podle analýzy ČNB průměrná prodleva čtyři měsíce. To znamená, že zdražení swapů z posledních měsíců se do hypoték teprve plně propíše. Jak upozorňuje CEO Partners banky Marek Ditz: ‚Čím víc si stát půjčuje a čím víc narůstá státní dluh, tím víc dlouhé peníze zdražují. A právě od toho se odvíjí i cena hypoték.'

Česká národní banka na svém zasedání 19. března 2026 jednomyslně rozhodla ponechat všechny základní úrokové sazby beze změn: dvoutýdenní repo sazba 3,50 %, diskontní sazba 2,50 %, lombardní sazba 4,50 %. Na těchto úrovních setrvávají od května 2025, tedy již téměř rok. ČNB ve svém výhledu počítá s tím, že krátkodobé tržní sazby (3M PRIBOR) zůstanou kolem 3,5 % a v roce 2027 mohou dokonce mírně vzrůst na 3,8 %. Inflace v únoru 2026 sice klesla, ale ČNB identifikuje významná rizika – zejména geopolitické napětí na Blízkém východě a jeho dopad na ceny energií. V tomto prostředí jednoduše není prostor pro výrazné snižování sazeb.

V roce 2026 čeká refinancování (refixace) hypoték v rekordním objemu 460 miliard Kč. Týká se to klientů, kteří si sjednali tříletou fixaci v roce 2023 (v době nejvyšších sazeb kolem 6 %) a pětiletou fixaci v roce 2021. Pro srovnání: v roce 2025 šlo o refinancování za 184–240 miliard – tedy méně než polovinu. Co to znamená? Banky mají o klienty postaráno předem. Nemusí agresivně konkurovat cenou, protože zákazníci k nim přijdou sami. Když máte před dveřmi frontu klientů, nemáte důvod nabízet slevy. Odborník Libor O. z jiné spol. to říká jasně: ‚Kdo chce nejlepší cenu, ať fixuje teď.'

Od dubna 2026 vstupují v platnost nová pravidla ČNB pro investiční hypotéky (úvěry na třetí a další nemovitost určenou k pronájmu). Nové limity zahrnují LTV maximálně 70 % (dříve 80 %) a DTI maximálně 7 (celkový dluh nesmí překročit sedminásobek čistého ročního příjmu). I když investiční hypotéky podle úzké definice ČNB tvoří 7–10 % trhu, reálný podíl může být až 20 %, protože část úvěrů se formálně vede jako ‚vlastní bydlení'. Banky proto pravděpodobně zpřísní i vlastní interní posuzování, což se může promítnout do vyšších sazeb a přísnějších podmínek i pro běžné žadatele.

Poptávka po vlastním bydlení v Česku zůstává vysoká. Únor 2026 přinesl objem nově poskytnutých hypoték 40,5 miliardy Kč, což je o 14,5 % více než v lednu. Ceny nemovitostí mezitím dál rostou – ve Žďáru nad Sázavou průměrná cena bytů dosáhla 68 000 Kč/m² s meziročním růstem 13 %. Každý měsíc čekání tak znamená nejen riziko vyšší sazby, ale i vyšší ceny nemovitosti. Kombinace obou faktorů může znamenat výrazně vyšší celkové náklady na bydlení.

Situace je jasná: čekání na výrazně nižší sazby je v současné ekonomické situaci riskantní strategií. Naopak – kdo jedná teď, může využít stávajících podmínek, než se plně projeví zdražení na mezibankovním trhu. Některé banky stále nabízejí sazby od 4,19 % u tříletých fixací a od 4,49 % u pětiletých fixací – ale tyto nabídky nemusí vydržet dlouho.