Hypoteční trh v roce 2026 vstoupil do fáze stability. Průměrná sazba hypoték sjednaných přes ZFP GROUP za rok 2025 dosáhla 4,54 %, což potvrzuje naši schopnost vyjednat pro klienty nadstandardní podmínky. Od 1. dubna 2026 přicházejí nová pravidla ČNB pro investiční hypotéky. V tomto článku najdete vše, co potřebujete vědět – ať už kupujete první byt, refinancujete, nebo investujete do nemovitostí.
Aktuální úrokové sazby – rok 2026
Průměrná úroková sazba hypoték sjednaných přes ZFP GROUP za rok 2025 činila 4,54 %. Díky přístupu k nabídkám více než 15 bank dokážeme pro klienty vyjednat individuální podmínky výrazně pod tržním průměrem. Krátké fixace jsou aktuálně výhodnější než dlouhé – správná volba délky fixace vám může ušetřit statisíce korun.
Jakou délku fixace zvolit v roce 2026
Volba fixace je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí při sjednání hypotéky. V aktuální situaci, kdy krátké fixace zlevňují a dlouhé zdražují, je potřeba zvážit vaši konkrétní situaci a toleranci k riziku:
3letá fixace (od 4,19 %)
Aktuálně nejvýhodnější sazba. Vhodná, pokud očekáváte stabilní nebo klesající sazby, nebo plánujete nemovitost prodat či předčasně splatit. Riziko: při růstu sazeb zaplatíte více po refixaci.
5letá fixace (od 4,49 %)
Nejoblíbenější kompromis v ČR. Nabízí rozumnou rovnováhu mezi cenou a jistotou. Vhodná pro většinu žadatelů, kteří nechtějí řešit hypotéku každé 3 roky.
Podmínky pro získání hypotéky – pravidla ČNB
ČNB přímo nestanovuje pevné limity DSTI a DTI – jedná se o doporučení, která si banky implementují po svém. V praxi se většinou používají tyto hodnoty:
LTV max. 80 % (90 % pro žadatele do 36 let)
Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Při koupi bytu za 4 mil. Kč potřebujete vlastní zdroje min. 800 000 Kč (nebo 400 000 Kč pokud jste do 36 let).
DSTI od 45 % do 60 %
Poměr všech splátek k čistému příjmu. Záleží na konkrétní bance – některé jsou přísnější, jiné benevolentnější.
DTI od 8,5 do 9,5
Poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu. Opět závisí na bance a věku žadatele.
Nová pravidla ČNB od 1. dubna 2026 – investiční hypotéky
Česká národní banka od 1. dubna 2026 doporučuje bankám zpřísnit podmínky pro hypotéky na třetí a další nemovitost (investiční účel). Tato změna se NETÝKÁ hypoték na vlastní bydlení. Investoři budou potřebovat výrazně vyšší vlastní kapitál:
LTV max. 70 % (místo 80 %)
Při koupi investičního bytu za 4 mil. Kč potřebujete min. 1,2 mil. Kč vlastních zdrojů – o 400 000 Kč více než dosud.
DTI max. 7 (místo 8,5)
Nižší poměr dluhu k příjmu znamená, že investoři s existujícími hypotékami mohou mít problém získat další úvěr.
Příjem z nájmu se započítává omezeně
Banky budou přísnější v započítávání budoucího nájemného jako příjmu pro splnění podmínek DSTI a DTI.
Doba splatnosti omezena až na 20 let
Některé banky omezují dobu splatnosti na 20 let pro investiční nemovitosti (3. a další nemovitost).
- •Pravidla platí od 1. dubna 2026 – pokud plánujete investiční nákup, je čas jednat
- •Týká se třetí a další nemovitosti – první dvě nemovitosti bez změny
- •Pozor: i pokud máte 2 hypotéky, kde jedna z nemovitostí není vaše (např. rodičů), může banka 3. hypotéku považovat za investiční – s přísnějším LTV, DTI i kratší dobou splatnosti
- •ČNB reaguje na rostoucí podíl investičních hypoték na trhu
- •Cílem je omezit systémová rizika, nikoliv zastavit investice
Hypotéky pro mladé do 36 let – výhody
Žadatelé do 36 let mají při žádosti o hypotéku na vlastní bydlení několik reálných výhod, které mohou výrazně usnadnit cestu k vlastnímu bydlení:
- •Vyšší LTV až 90 % – stačí jen 10 % vlastních prostředků (u bytu za 3 mil. Kč je to 300 000 Kč)
- •Vyšší DTI limit 9,5 – můžete si půjčit větší částku v poměru k příjmu
- •Některé banky nabízejí nižší poplatky za zpracování pro mladé žadatele
- •Státní podpora vlastního bydlení – DPS prostředky lze po 120 měsících použít na bydlení
Kdy a jak refinancovat stávající hypotéku
Refinancování – přechod k jiné bance s lepší sazbou – se vyplatí v několika situacích. Klíčové je načasování a porovnání celkových nákladů, nejen samotné sazby:
Končí fixační období
Nejlepší moment pro refinancování – bez sankcí za předčasné splacení. Začněte vyjednávat 3–4 měsíce před koncem fixace.
Vaše sazba je o 0,5 % a více nad trhem
Při hypotéce 3 mil. Kč a rozdílu 0,5 % ušetříte přibližně 15 000 Kč ročně na úrocích.
Chcete sloučit více úvěrů
Konsolidace hypotéky se spotřebitelským úvěrem může snížit celkové splátky.
Potřebujete navýšit na rekonstrukci
Refinancování s navýšením je často výhodnější než nový spotřebitelský úvěr.
7 tipů jak získat nejlepší hypoteční sazbu
Na základě 18 let praxe s vyjednáváním hypoték pro klienty víme, co banky oceňují:
- •LTV do 80 % (ideálně 60–70 %) – čím více vlastních prostředků, tím nižší sazba
- •Čistá úvěrová historie – žádné prodlení s platbami, žádné exekuce v registrech
- •Stabilní příjem ze zaměstnání – OSVČ potřebují minimálně 2 daňová přiznání
- •Cross-selling produkty banky – pojištění nemovitosti a života u banky = sleva 0,1–0,3 %
- •Porovnejte nabídky více bank – rozdíly mezi bankami mohou činit i 0,5 %
- •Vyjednávejte přes nezávislého poradce – máme přístup k nabídkám 15+ bank a individuálním slevám
- •Zvažte kratší fixaci – 3letá fixace je aktuálně o 0,5–0,7 % levnější než 10letá
Kolik zaplatíte – praktický příklad
Příklad pro hypotéku 3 000 000 Kč na 30 let s různými úrokovými sazbami. Rozdíl v sazbě o pouhých 0,5 % znamená na celkových úrocích stovky tisíc korun:
Tip od poradce
Nepodceňujte přípravu. 3–4 měsíce před koncem fixace začněte vyjednávat s bankami. Jako nezávislí poradci máme přístup ke všem bankám na trhu a dokážeme vyjednat individuální slevy, které na pobočce nedostanete. Rozdíl 0,3–0,5 % na sazbě vám za 5 let ušetří 100 000–300 000 Kč.
Shrnutí: Hypotéky v roce 2026
Průměrná sazba hypoték sjednaných přes ZFP GROUP za rok 2025 dosáhla 4,54 %. Od dubna 2026 se zpřísňují pravidla pro investiční hypotéky – pokud plánujete nákup třetí nemovitosti, jednejte do konce března. Pro vlastní bydlení se podmínky nemění. Klíčem k úspěchu je nezávislé porovnání nabídek více bank a správná volba fixace. Rádi vám zdarma porovnáme nabídky a najdeme nejvýhodnější řešení.
Upozornění: Tento článek slouží pouze k informativním účelům a nepředstavuje finanční poradenství ve smyslu zákona. Uvedené úrokové sazby jsou orientační a mohou se lišit podle individuálních podmínek žadatele. Údaje vycházejí z interních dat ZFP GROUP za rok 2025, doporučení ČNB a veřejně dostupných zdrojů. Před jakýmkoliv finančním rozhodnutím doporučujeme konzultaci s kvalifikovaným finančním poradcem.