Léto je tradičně sezónou, kdy lidé hledají chaty na Vysočině a v okolí Žďáru, ale také byty na pronájem v krajských městech. Od 1. dubna 2026 však platí nová pravidla ČNB, která hypotéky na tyto účely zásadně zpřísnila. Cílem je ochladit segment, který v letech 2023–2025 rostl tempem 15–20 % a tlačil ceny i pro běžné kupující. V článku projdeme, co nová pravidla znamenají v praxi, jak ovlivňují měsíční splátku a u jakých nákupů dnes ještě investiční hypotéka dává smysl.
Co se od 1. dubna 2026 změnilo
ČNB využila své pravomoci podle zákona o ČNB a Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů. Pro hypotéky na bydlení (vlastní trvalé) platí benevolentnější limity, pro hypotéky na investiční či rekreační nemovitosti přísnější. Hranice mezi nimi je účel úvěru zapsaný do úvěrové smlouvy a ověřovaný bankou (čestné prohlášení + kontrola pobytu).
Vlastní bydlení vs. investiční nemovitost: jak banka rozliší
Banka při posuzování žádosti vyžaduje, abyste deklarovali účel úvěru. Pro vlastní trvalé bydlení (tzv. „first home“) platí mírnější limity – LTV až 90 % u žadatelů do 36 let, DSTI 50 %, splatnost až 30 let. Jakmile jde o druhou nemovitost ve vlastnictví domácnosti, automaticky padá pod přísnější investiční režim. Stejně tak nemovitosti deklarované k pronájmu, k rekreačnímu užití nebo nemovitosti, kde žadatel nemá nebo nebude mít trvalý pobyt.
Vlastní trvalé bydlení
LTV max 80 % (90 % pro žadatele do 36 let), DSTI 50 %, DTI 9,5×, splatnost až 30 let.
Investiční nemovitost / k pronájmu
LTV max 9×, DSTI 45 %, DTI 8×, splatnost max 20 let. Banka zpravidla vyžaduje, aby žadatel již vlastnil bydlení.
Rekreační objekt (chata, chalupa)
Spadá do investičního režimu, pokud nejde o jediné bydliště žadatele. Banky navíc často snižují odhad zástavní hodnoty u objektů v odlehlých lokalitách.
Druhý byt pro děti / rodinu
Pokud nejste v něm uveden jako trvalé bydliště, banka ho posuzuje jako investiční. Pomoci může darovací smlouva ve prospěch dospělého dítěte před žádostí o úvěr.
Dopad na splátku: modelový příklad
Vezměme si chatu na Vysočině za 3 000 000 Kč. Před dubnem 2026 šlo často získat hypotéku s LTV 80 % (vlastní zdroje 600 000 Kč) a splatností 30 let. Dnes je strop LTV 9× (vlastní zdroje 1 200 000 Kč) a splatnost maximálně 20 let. Při orientační sazbě 4,5 % to znamená výrazně vyšší měsíční splátku, protože stejný úvěr se musí splatit za o 10 let kratší dobu. Pro mnoho zájemců je to bod, kde si propočítají, že nákup s úvěrem na chatu prostě nedává ekonomický smysl.
Investiční nemovitost: kdy ekonomika ještě sedí
Cíl ČNB je zřejmý – odradit spekulativní nákupy financované plnou hypotékou a tlačit ceny dolů. Pro investora s reálným plánem to ale neznamená konec. Investiční hypotéka dál dává smysl ve scénářích, kde nájemné spolehlivě pokryje splátku, kde počítáte s dlouhým držením (10+ let) a kde máte dostatečnou rezervu na výpadky nájemníka.
- •Lokalita s vysokou poptávkou po nájmech (krajská města, univerzitní centra, blízkost zaměstnavatelů)
- •Hrubý výnos z nájmu po odečtení provozních nákladů min. 4–5 % p.a. z kupní ceny
- •Vlastní zdroje min. 30 % (často víc – snižujete měsíční splátku a riziko)
- •Rezerva na 6–12 měsíců splátek pro případ neobsazenosti nebo havárie
- •Realistická kalkulace: daň z příjmu z pronájmu, pojištění, fond oprav, správa, opravy
- •Plán držení min. 10–15 let, ideálně do plného splacení úvěru
Chata na hypotéku: emoce vs. ekonomika
U rekreačních nemovitostí je rozhodování ještě jiné než u investičních bytů. Chata neslouží k vytváření příjmu – generuje jen náklady. Pokud je financovaná hypotékou, vstupuje do rodinného rozpočtu jako další fixní výdaj, který nemá ekonomický návrat. To samozřejmě neznamená, že to nemá smysl – ale rozhodnutí by mělo být uvědomělé, ne impulzivní.
Spočítejte celkové roční náklady
Splátka + pojištění + energie + údržba + daň z nemovitosti + amortizace. Často je to 8–12 % z kupní ceny ročně.
Porovnejte s pronájmem v sezóně
Týden komfortní chaty stojí 8–18 tisíc Kč. Pokud chatu reálně využijete 4–6 týdnů ročně, vyjde pronájem výrazně levněji než vlastní hypotéka.
Lokalita a likvidita
Odlehlé chaty se prodávají dlouhé měsíce. Pokud byste museli prodávat ve špatné fázi trhu, ztráta může být citelná.
Daňová situace
Úroky z hypotéky na rekreační objekt si nemůžete odečíst (nejedná se o bytovou potřebu podle §15 zákona o daních z příjmů).
Praktický postup, pokud koupit chcete
Pokud po zvážení dáváte přednost vlastnímu řešení, vyplatí se postupovat strukturovaně. Většina chyb vzniká z toho, že se kupující zamiluje do konkrétní nemovitosti a teprve potom začne řešit financování – a zjišťuje, že banka úvěr neschválí nebo jen s mnohem horšími parametry.
- •Krok 1: Předschválení úvěru u banky / nezávislého poradce ještě před hledáním nemovitosti
- •Krok 2: Realistický odhad zástavní hodnoty (banky často snižují odhady u rekreačních objektů o 10–20 %)
- •Krok 3: Rezerva na vlastní zdroje min. 40 % z kupní ceny + 5 % na vedlejší náklady (daň z nabytí již zrušena, ale stále znalec, kolky, právník, rezerva)
- •Krok 4: Stresový test: zvládnete splátku i při sazbě o 1,5 p.b. vyšší při příští refixaci?
- •Krok 5: Srovnání 2–3 nabídek bank – marže pro investiční hypotéky se liší až o 0,3–0,5 p.b.
💡 Praktický tip
Pokud máte více než jednu nemovitost a uvažujete o další, zvažte před žádostí strukturu vlastnictví. Někdy je výhodné nemovitost koupit přes manžela/manželku, který ji bude vlastnit jako první (a tedy v režimu vlastního bydlení). To může uvolnit prostor pro lepší podmínky úvěru. Vždy ale po konzultaci s poradcem – chybný krok znamená dodanit nebo komplikované převody.
Závěr: Přísnější pravidla = méně rizik pro všechny
Nová pravidla ČNB nejsou pro investory špatná zpráva – jsou zpráva o tom, že trh bude méně přehřátý a méně závislý na levných úvěrech. Pro nákup chaty nebo investiční nemovitosti to znamená důslednější domácí úkol: vyšší vlastní zdroje, kratší splatnost a tvrdší kalkulace návratnosti. Pokud čísla sedí i v tomto novém režimu, jde o stabilní investici. Pokud sedí jen díky maximální páce, je rozumné nákup odložit nebo zvolit jinou strategii. Rádi se na váš konkrétní záměr podíváme bez závazků.
Upozornění: Tento článek má informativní charakter a nepředstavuje individuální úvěrové ani investiční poradenství. Konkrétní podmínky hypotečních úvěrů se liší podle banky a individuálního posouzení žadatele. Limity LTV, DSTI a DTI vychází z Doporučení ČNB k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných nemovitostí, ve znění platném k červnu 2026. Uvedené sazby jsou orientační (ZFP Hypoukazatel za březen 2026: 4,57 %). Skutečná sazba je vždy stanovena individuálně.